一、确定转让意向

首先，房地产空壳公司的转让过程始于确定转让意向。转让方需明确自身的转让动机，可能是为了获得资金、优化资产配置或是退出特定市场等。在确定转让意向后，转让方需全面评估公司资产、负债、法律风险等情况，为后续的转让做好准备。<

接下来，转让方需与潜在买家进行沟通，洽谈转让条件和价格。这一阶段的重点是协商双方的转让意向、交易结构以及价格等关键问题，确保双方达成一致。

最后，转让方与潜在买家签署保密协议，以保护涉及公司的敏感信息不被泄露。

二、进行尽职调查

在转让意向确定后，转让方和买家需进行尽职调查。尽职调查是确保双方了解交易对象的关键环节，包括但不限于公司的财务状况、法律风险、经营状况、人员结构等。

在尽职调查过程中，转让方需提供公司的相关文件和资料，如财务报表、合同文件、土地证等，以便买家全面了解公司的情况。同时，买家也会委托专业机构对公司进行调查，以确保所购买的资产没有隐藏的问题。

尽职调查的结果将影响最终的交易条件和价格，因此双方都应认真对待这一环节，确保信息的真实性和完整性。

三、签订转让协议

在尽职调查完成后，转让方和买家将进入签订转让协议的阶段。转让协议是双方就转让事项达成一致的法律文件，包括转让条件、价格、交割时间、责任承担等内容。

转让协议一般由双方的法律顾问起草，并在双方协商后达成一致。在签订转让协议前，双方应全面评估协议条款的合理性和风险，确保自身权益得到保障。

签订转让协议后，转让方和买家需按照协议的约定履行各自的义务，并向相关主管部门提交转让申请。

四、完成交割手续

在转让协议签订后，转让方和买家将进行交割手续的办理。交割手续包括但不限于资金清算、股权过户、工商变更等环节。

首先，买家需向转让方支付转让款项，并完成相关资金清算工作。随后，双方需办理股权过户手续，将公司股权所有权转移给买家。

同时，根据交易协议的约定，转让方需协助买家完成工商变更手续，确保公司的法律地位和经营权益得到顺利转移。

总之，上海房地产空壳公司的转让手续包括确定转让意向、进行尽职调查、签订转让协议和完成交割手续等环节。在整个转让过程中，转让方和买家需充分沟通、相互信任，确保交易的顺利进行。