一、了解相关法律法规

1、在进行上海房地产空壳公司买卖前，首要的步骤是深入了解相关的法律法规。这包括但不限于土地管理法、房地产法、公司法等。对于房地产交易的监管和规范，以及公司交易的法律要求，都需要全面了解。<

2、雇佣专业律师团队，他们能够提供针对性的法律意见，并在交易过程中保障买卖双方的合法权益。律师团队可以帮助审查交易文件，确保合同条款的合规性和公平性，从而有效降低法律风险。

3、对于可能涉及的土地使用权、建筑物所有权等方面，需要进行详尽的调查和确认，以避免未来出现土地纠纷或财产权纠纷。

二、审慎进行尽职调查

1、尽职调查是避免债权债务风险的重要步骤之一。在进行房地产空壳公司买卖之前，必须全面了解公司的财务状况、资产负债表、经营情况等。这包括对公司历史交易记录的审查，以及对公司管理层的背景调查。

2、通过委托第三方专业机构进行尽职调查，可以提高调查的客观性和全面性。这些专业机构可以深入挖掘潜在的风险因素，为买方提供可靠的决策依据。

3、尽职调查还需要重点关注公司可能存在的债务问题，包括但不限于贷款、拖欠税费、未清偿的供应商欠款等。只有充分了解公司的债务状况，才能有效规避潜在的风险。

三、合理设计交易结构

1、在进行房地产空壳公司买卖时，合理设计交易结构可以帮助降低债权债务风险。这包括选择合适的交易方式，例如股权转让或资产收购，以及确定交易的支付方式和时间安排。

2、通过制定详细的交易协议，明确双方的权利和义务，规范交易流程和条件，可以有效防范潜在的法律纠纷。在交易协议中应该包含清晰的债务承担责任条款，避免产生模糊不清的债权债务关系。

3、考虑到可能的后续风险，可以在交易结构中设置相关的保护性条款，例如担保机制、违约责任限制等，从而最大限度地保护买卖双方的利益。

四、进行严格的财务审计

1、在确定房地产空壳公司买卖交易前，进行严格的财务审计是确保交易安全的关键步骤之一。财务审计可以全面评估公司的财务状况，发现潜在的风险和问题。

2、雇佣专业的会计师事务所进行财务审计，他们能够提供客观、专业的意见，为买方提供可靠的财务信息。审计报告可以帮助买方更好地了解公司的财务状况，评估交易的风险和机会。

3、财务审计还可以帮助识别潜在的不合规行为和财务漏洞，及时采取措施加以解决，从而降低交易的风险。同时，审计报告也可以作为交易过程中的重要参考依据。

综上所述，要避免上海房地产空壳公司买卖中的债权债务风险，首先需要深入了解相关法律法规，其次要进行严格的尽职调查，然后合理设计交易结构，最后进行严格的财务审计。只有在全面掌握信息的基础上，采取合适的措施，才能有效规避债权债务风险，保障交易的顺利进行。